투자용 부동산을 처분하려하는데 세금이 부담이 된다면?
. 투자용 상가나 건물을 매매하려하는데 엄청난 세금때문에 걱정이 된다면 반드시 고려해봐야 할 한가지 세법이 있다. 바로, 동종자산교환 (1031 EXCHANGE)이다. 세법에서는 교환자체를 양당사자가 하나의 자산을 서로 교환하는것이외에도, 본인이 소유하고있던 부동산을 처분하고, 그와 유사한 형태의 자산을 제3자에게서 취득하는것도 교환으로 보고있다.
2007년의 판례를 근거로 그 부동산이 개인적인 사용을 위한 자산이 아니라, 투자나 비지니스 목적의 부동산이어야 한다고 정해져 있다. 즉, 개인적으로 가족들이 쓰기위해서 사놓은 휴양지의 리조트는 개인적으로만 썼을경우 이 동종자산 교환으로 인한 세금혜택을 받을수 없다는 것이다. 하지만, 이 리조트 콘도를 일반인들에게 랜트를 주고 임대료를 받았을경우, 이 자산은 투자용/ 비지니스용 자산으로 바뀌게됩니다. 그래서, 그 자산은 나중에 처분시에도 동종자산교환을 통해 절세혜택을 볼 수 있는것이다.
그러면 좀더 구체적으로, 동종자산의 교환으로 보려면, 투자용 부동산을 팔고, 또 다른 투자용 부동산을 구입하는 것이다. 그러면, 부동산을 처분하면서 생기는 모든 수익에대한 세금을 그해에 모두 피할수있다. 예를 들어, 투자용 아파트를 팔고, 그 돈으로 비지니스를 산다면, 이는 동종자산교환이 아니겠다. 하지만, 투자용상가를 팔고 다른 상가를 사다면, 이는 동종자산교환이 될 수 있다.
김씨는 5년전에 $500,000에 구입한 투자용 상가를 같은 가격인 $500,000에 되 팔았다. 이때, 일반적으로 같은 가격에 구입했다가 같은 가격에 팔았기에, 차익이 없다고 믿는 분들을 많이 본다. 하지만, 세법상, 투자용 자산은 매년 감가상각을 하여서, 조정된 원가 (감가상각을 제한 금액)은 $450,000 정도가 되겠다. 그러면, 실제 세법상 차익은 $50,000이 된다. 그러면, 이 $50,000에 대한 세금은 연방정부와 주정부를 합해서 약 21%정도가 되겠다. 즉, 같은 값에 샀다가 같은 값에 팔아도 매년 처리한 감가상각 비용때문에 $10,000 이라는 세금이 부과가 되는것이다. 이 세금을 정부에 줘야 하느냐는 고민은 오늘 말씀드린 이 동종자산 거래를 통해 모든 세금을 차후로 이연(defer)이 가능하다.
이때 주의 할것은, 판매한 부동산의 금액을 전액 에스크로회사나 변호사에게 맞겨두고, 다른 투자용 상가를 45일이내에 찾아서 본인이 살것이라고 지정을 하고, 180일 이내에 거래가 끝나야 한다.
이 동종자산의 교환으로 받은 PROPERTY를 자녀에게 상속하게 되면, 상속받은 자는 그동안 부모님이 1031 exchange를 통해 이연(defer)시킨 모든 세금을 없앨수있다. 이것이 like-kind exchange의 핵심이다. 동종자산의 교환을 통해 세금을 최대한 이연시키며, 그 자산을 상속함으로써 그동안 이연된 세금을 없애는 것.
결론적으로, 투자용 부동산을 팔아서 많은 세금을 내는것보다는, 상속계획이 있는 자산은 동종자산의 교환 (like-kind exchange)를 꼭 고려해볼만하다.
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